Rodzaje czynszów za lokale mieszkalne

Czynsz jest to podstawowe źródło dochodów z nieruchomości. Z uwagi na sposób ustalania wyróżnia się czynsze: rynkowy, regulowany, udziałowy, umowny. Czynsz rynkowy jest wypadkową gry pobytu i podaży na nieruchomości. W zależności od proporcji pomiędzy popytem i podażą może nie zapewnić właścicielowi pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości, oscylować wokół poziomów kosztów bądź znacznie je przewyższać. Czynsz regulowany jest wyrazem realizacji celów polityki społecznej. Abstrahuje od sił rynkowych oraz od poziomu kosztów. Czynsz udziałowy ustalany jest jako procentowy udział w dochodach netto użytkownika, czyli prowadzącego działalność w danej nieruchomości. Czynsz umowny to czynsz aktualnie płacony, ustalony w umowie najmu dzierżawy.

Sposoby ustalania czynszów -wyróżnia się 2 krańcowe podejścia ustalania czynszów:

  1. rynkowe, polegające na wykorzystaniu mechanizmu działania prawa popytu i podaży na rynku mieszkań czynszowych. Czynsz rynkowy ustalany jest na poziomie umożliwiającym zwrot zainwestowanego kapitału i osiąganie zysku na odpowiednim poziomie (zapewniającego reprodukcją rozszerzoną zasobu mieszkaniowego);
  2. administracyjne, regulowane, sprowadzające się do dyrektywnego określania stawek przez władze centralne lub lokalne i przekazanie ich do obligatoryjnego stosowania w drodze decyzji administracyjnych.

W praktyce najczęściej systemy kształtowania czynszów zawierają elementy obu podejść. Zakres interwencji władz centralnych i lokalnych w ustalaniu czynszów jest zróżnicowany w skali poszczególnych państw – z wyraźną tendencją do ograniczania zakresu regulacji czynszowych, a aspekty socjalne polityki mieszkaniowej są osiągane m.in. przez przyznanie dodatków mieszkaniowych rodzinom najuboższym bądź wyodrębnianie zasobu mieszkań niedochodowych, dla którego czynsz ustalany jest na poziomie niższym niż rynkowy.

W Polsce rynek mieszkaniowy oraz właściwe mu mechanizmy regulacyjne znajdują się w początkowej fazie rozwoju. Urynkowienie gospodarki mieszkaniowej – ze względu na konieczność dokonania wielu zmian obowiązujących przepisów prawnych i w sferze regulacyjnej, a także przesłanki społeczne i niekiedy o charakterze politycznym – przeprowadza się w ramach wieloletniego procesu dostosowawczego. Zasady najmu lokali mieszkalnych oraz ustalania opłat czynszowych określa ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 2 VII 1994 (Dz. U. Nr 105, póz. 509). Zgodnie z zapisami tej ustawy, odchodzi się od administracyjnej regulacji w dziedzinie najmu lokali mieszkalnych oraz od dyrektywnego odgórnego ustalania stawek czynszu. Ustawa wprowadzała także ograniczenia (do końca 2004 r.) dotyczące: swobody wyrażania woli stron przy zawieraniu umów o najem, uprawnień właścicieli przy wypowiadaniu warunków umowy. Ponadto przyznano władzom lokalnym uprawnienia do określania stawek czynszów regulowanych (nie mogły przekraczać wyznaczonego ustawowego pułapu) dotyczących prywatnych czynszowych zasobów mieszkaniowych.

W lokalach mieszkalnych wyróżniamy następujące rodzaje czynszów:

–          Czynsz rynkowy jest wypadkową gry pobytu i podaży na nieruchomości.

–          Czynsz regulowany jest wyrazem realizacji celów polityki społecznej. Czynsz regulowany jest uiszczany przez najemców lokali tworzących zasób mieszkaniowy gminy oraz stanowiących własność skarbu państwa, państwowe osoby prawne prowadzące eksploatację budynków w celach niezarobkowych, a także tych, którzy zajmują lokale na podstawie decyzji administracyjnej lub równorzędnego tytułu prawnego, nie dłużej jednak niż do roku 2004, a bezterminowo przez najemców i ich następców prawnych zajmujących lokale w budynkach osób prawnych – odnośnie do tej kategorii najemców regulacja czynszu polega na określeniu przez radę gminy stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu (art. 25-26 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych), a jego poziom opiera się na koszcie odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania w danym województwie.

–          Czynsz umowny to czynsz aktualnie płacony, ustalony w umowie najmu dzierżawy.

–          Czynsz wolny jest uiszczany przez najemców lokali objętych ustawą o najmie, a nie podlegających przepisom o czynszach regulowanych. Ustawa przewiduje jednak pewne wymogi dotyczące możliwości podwyższania czynszu. Przede wszystkim dotychczasowy czynsz musi być wypowiedziany co do wysokości z zachowaniem co najmniej 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Na żądanie najemcy wynajmujący obowiązany jest określić przyczynę i kalkulację podwyżki. Najemca natomiast może albo do połowy okresu wypowiedzenia zakwestionować wysokość podwyżki i skierować sprawę o ustalenie wysokości należnego czynszu do właściwego sądu rejonowego, albo oświadczyć wynajmującemu na piśmie, że rezygnuje z lokalu i opróżni go w terminie jednego miesiąca.

–          czynsz historyczny- to stawki czynszu i ich zmiany kształtujące się na przestrzeni lat.



Dodaj komentarz