Formy władania nieruchomościami

Jedną z podstawowych kategorii prawnych związanych z nieruchomościami jest własność.

Własność jest to najpełniejsza władza użytkowania i dysponowania, jaką można mieć nad rzeczami, jak również sama rzecz, nad która ma się władzę. W sensie prawnym własność to: ”podstawowa forma władania dobrami przyrody. Występuje w znacznie szerszym znaczeniu konstytucyjnym i w znaczeniu cywilnym, jako prawo umożliwiające władanie, pobieranie pożytków i rozporządzanie rzeczą w granicach wyznaczonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego. Nabycie własności może być pierwotne (nacjonalizacja, zasiedzenie, zawłaszczenie rzeczy niczyjej) lub pochodne polegające na przejściu własności z poprzednika na następcę prawnego przez dziedziczenie lub wskutek zawartej umowy (sprzedaż, darowizna, zamiana).” Powyższa definicja oparta jest na pojęciu własności w prawie cywilnym.

Własność jest prawem, którego przedmiotem są rzeczy jako przedmioty materialne. Treścią tego prawa jest moc używania i korzystania z rzeczy, z wyłączeniem innych osób. Korzystanie polega na władaniu rzeczą, dokonywaniu jej zmian a nawet zniszczeniu, pobieraniu pożytków i rozporządzaniu rzeczą (przenoszenie własności, zbycie, obciążenie, zniszczenie lub porzucenie).

Tak, więc prawo własności wiąże się z tzw. „triadą uprawnień”

–          rzecz musi znajdować się we władaniu, posiadaniu właściciela

–          właściciel może korzystać z rzeczy (faktycznie używać rzeczy, przetwarzać pobierać pożytki)

–          właściciel ma prawo rozporządzać rzeczą

Prawo własności ma charakter bezwzględny, który objawia się współistnieniem stron uprawnionej (właściciel) i obowiązanej (osoby trzecie).

Granice wykonywania prawa własności określają ustawy zasady współżycia społecznego.

Przykładem ograniczeń są ograniczenia wprowadzone przez Kodeks Cywilny:

Art. 142, dopuszczający użycie rzeczy bez zgody właściciela w sytuacji niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio osobie trzeciej lub jej dobrom osobistym

Art. 145, traktujący o służebności drogi koniecznej

Art. 147, zakazujący właścicielowi nieruchomości dokonywania robót ziemnych, które zagrażałyby nieruchomościom sąsiednim.

Współwłasność jest to wykonywanie prawa własności przez kilka osób na tej samej rzeczy.

Mamy dwa rodzaje współwłasności:

–          współwłasność łączna – polega na tym, że właściciele nie maja określonych udziałów i nie mogą rozporządzać swoja częścią. Ten rodzaj współwłasności może powstać tylko z określonych stosunków prawnych (np. małżeństwo). Z chwilą ustania stosunku podstawowego, który łączy współwłaścicieli, współwłasność łączna zmienia się we współwłasność w częściach ułamkowych.

–          współwłasność w częściach ułamkowych – polega na tym że każdy z współwłaścicieli ma we wspólnym prawie własności ułamkowo określony udział. Taka współwłasność może powstać przez zawarcie umowy mocą prawomocnego orzeczenia lub inny sposób. Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych właścicieli. Udział współwłaściciela stanowi odrębny przedmiot praw. Współwłaściciel może korzystać z rzeczy w sposób nie wyłączający takiego samego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. W sprawach wykraczających poza zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda pozostałych współwłaścicieli. Dopuszczalne jest również żądanie współwłaściciela wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego użytku, jeżeli pozostali współwłaściciele nie sprzeciwiają się temu.

Użytkowanie wieczyste – jest prawem rzeczowym pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Od użytkowania (zwykłego) użytkowanie wieczyste różni się tym, że użytkownik wieczysty może korzystać i rozporządzać swoim prawem jak właściciel. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być:

–          grunty stanowiące własność SP położone poza granicami administracyjnych miast

–          grunty stanowiące własność SP położone poza granicami administracyjnych miast, ale włączone do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki

–          grunty będące własnością gmin i ich związków

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje jednocześnie z przeniesieniem na użytkownika wieczystego własności obiektów i budynków znajdujących się na tym gruncie. W związku z tym w umowie musi być wskazana cena ich nabycia. Użytkownikiem wieczystym mogą być osoby fizyczne i osoby prawne. Użytkowanie wieczyste ustanawia SP na okres maksymalnie 99 lat, minimalnie 40 lat. W ciągu ostatnich 5 lat trwania UW użytkownik może wystąpić o przedłużenie praw UW na dalszy taki sam okres. Podstawowym sposobem nabycia prawa UW jest umowa zawarta ze SP lub gminą o oddanie gruntu w UW. Umowa ta wymaga formy aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Możliwe jest także nabycie prawa UW w drodze tzw. uwłaszczenia uregulowanego przepisami ustawy z dnia 29 września 1990r.

Użytkownik wieczysty ma prawo do użytkowania gruntu w sposób określony umową, a także do dysponowania tym prawem (może, zatem podzielić, obciążyć lub sprzedać nieruchomość).

Użytkowanie wieczyste podlega dziedziczeniu. Użytkownik wieczysty obowiązany jest wnieść opłatę wstępną oraz wnosić opłaty roczne za prawo UW gruntu. W przypadku gdy wieczysty użytkownik wbrew ustaleniom umowy nie wywiąże się z swoich obowiązków, w szczególności z zagospodarowania gruntu w terminie, właściciel może nałożyć dodatkowe opłaty albo wypowiedzieć umowę. Wygaśnięcie UW następuje na skutek upływu czasu, rozwiązania umowy przez strony, zrzeczenia się  prawa, konfuzji. Wygaśnięcie prawa UW pociąga za sobą :

–          wygaśnięcie ustanowionych na nim obciążeń

–          wygaśnięcie prawa własności budynków posadowionych na tym gruncie

–          obowiązek wydania nieruchomości właścicielowi

–          powstanie prawa domagania się wynagrodzenia za wzniesienie przez użytkownika

Ograniczone prawa rzeczowe – uprawnienia osób trzecich do korzystania z cudzej rzeczy. Zaliczamy do nich:

–          Użytkowanie

–          Służebność

–          Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

–          Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

–          Hipoteka

  • Użytkowanie – jest uprawnieniem użytkownika do korzystania z rzeczy cudzej pobierania z niej określonych pożytków. Jest niezbywalne. Osoba biorąca nieruchomość w użytkowanie może z niej korzystać jedynie zgodnie z przeznaczeniem, sama ponosi koszty utrzymania nieruchomość (np. nakłady na naprawy). Po wygaśnięciu użytkowania nieruchomość powinna być zwrócona właścicielowi w stanie, stosownym do przepisów o wykonywaniu użytkowania.
  • Służebność – obciągnie nieruchomości pozwalające uprawnionej osobie korzystać z niej w określony sposób lub żądać, aby właściciel nieruchomości nie wykonywał określonych uprawnień wynikających z prawa własności. Wyróżniamy:

–          służebność gruntową – polega na obciążeniu jednej nieruchomości (nieruchomość obciążona prawem na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca).Przykładem takiej służebności jest służebność drogi koniecznej, prawo przechodu, poboru wody ze studni, przegonu bydła itp. Ten rodzaj służebności można nabyć w drodze czynności prawnych (umowa), orzeczenia sądu lub przez zasiedzenie. Prawo to wygasa w skutek niewykonywania przez 10 lat, lub za wynagrodzeniem na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej a także gdy nieruchomość straci swe znaczenie dla nieruchomości władnącej.

–          służebność osobista – polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz określonej osoby fizyczne prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Jest to prawo niezbywalne, nie można go nabyć przez zasiedzenie. Z tego prawa po śmierci uprawnionego mogą jedynie korzystać dzieci i marzonej ale tylko wtedy gdy strony się tak wcześniej umówiły.

  • Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu – jest prawem zbywalnym i podlega egzekucji. Może być przedmiotem hipoteki.

Lokatorskie prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej oznacza nie tylko prawo do korzystania z lokalu a nie prawo rozporządzania nim. Jest niezbywalne, nie podlega egzekucji i nie można go obciążyć hipoteką.

  • Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - przy budowie domów jednorodzinnych przez spółdzielnie uzyskanie terenu pod budowę należy d spółdzielni. Charakter prawa do działki zależy od sposobu jej nabycia przez spółdzielnie. Może to być własność hipoteczna lub użytkowanie wieczyste.
  • Hipoteka – jej przedmiotem może być nieruchomość, UW, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w SM, wierzytelność zabezpieczona hipoteką lub udział we współwłasności. Hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności pieniężnej na nieruchomości. Wierzyciel może dochodzić swoich praw z obciążonej nieruchomości niezależnie od tego czyją własnością się stała dlatego istnieje obowiązek ujawniania hipoteki w księgach wieczystych. Mamy różne rodzaje hipoteki:

–          Zwykłą - wierzytelność jest określona, co do rodzaju i wysokości pieniężnej

–          Kaucyjną - służy do zabezpieczenia wierzytelności o nieustalonej wysokości albo wierzytelności mogących powstać w przyszłości

–          Przymusową - służy do zabezpieczenia przymusowego należności zasądzonych wyrokiem.

–          Łączną - powstaje przy podziale nieruchomości i trwa do momenty kiedy właściciel nie zdecyduje w jakich proporcjach obciąży powstałe w wyniku podziału nieruchomości hipotekami zwykłymi.

–          Ustawową – hipoteka zabezpieczająca określone wierzytelności Skarbu Państwa, powstająca na podstawie szczególnego przepisu prawa. Podstawę prawną tego rodzaju hipoteki stanowi przede wszystkim ustawa z 19 XII 1980 o zobowiązaniach podatkowych (Dz.U. Nr 108, póz. 486). Powstaje ona ex legę, niezależnie od woli osób zainteresowanych i niezależnie od wpisu do księgi wieczystej, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Hipoteka ustawowa jest skuteczna w stosunku do ewentualnego nabywcy nieruchomości obciążonej i ma pierwszeństwo przed hipotekami umownymi i przymusowymi bez względu na czas jej powstania. Na ogół obciąża ona określoną nieruchomość, ale na mocy przepisów szczególnych może być hipoteką generalną, tj. obciążającą wszystkie nieruchomości dłużnika. Przykładem tego rodzaju hipoteki jest hipoteka zabezpieczająca wierzytelności Skarbu Państwa z tytułu ustalonych w decyzji zobowiązań podatkowych przypadających od właściciela lub samoistnego posiadacza nieruchomości, który uzyskał posiadanie w dobrej wierze.



2 Komentarzy to “Formy władania nieruchomościami”

  1. Maria pisze:

    jak rozgraniczyć drogę we wspólwłasności ,kiedy połowa właścicieli nie zyje.

  2. dffh pisze:

    jesli polowa nie zyje napewno nastąpil proces spadkowy i nieruchomosc przeszła na kogos prosze sobie to sprawdzic

Dodaj komentarz