Opłacalność inwestowania w nieruchomości na tle innych inwestycji

Wśród wielu innych klasyfikacji inwestycji na uwagę zasługuje podział inwestycji na dwa rodzaje: inwestycje rzeczowe, czyli materialne, oraz inwestycje finansowe. Inwestycje rzeczowe polegają na zakupie maszyn, nieruchomości, dzieł sztuki, znaczków czy starych monet. Inwestycje finansowe, zwane również kapitałowymi, polegają na zakupie papierów wartościowych, dewiz, udziałów w funduszach powierniczych czy wierzytelnościowych, lokowaniu oszczędności na rachunkach bankowych. Inwestor może dokonać lokaty kapitału inwestując bezpośrednio w zakup składników majątkowych, budowę czy rozbudowę, bądź pośrednio, kupując akcje firm czy udziały w funduszach powierniczych.

Poszczególne instrumenty finansowe są źródłem różnych dochodów. Przykładowo, dochodem z akcji będzie dywidenda, dochodem z nieruchomości będzie bieżący czynsz oraz dochody pozaczynszowe, a także przyrost wartości nieruchomości w czasie, tzw. zysk kapitałowy.

Do podstawowych zalet inwestowania w nieruchomości należą:

  • Możliwość zabezpieczenia kapitału np. przed kradzieżą czy też wydatkowaniem na nadmierną konsumpcję bieżącą.
  • Ochrona kapitału przed inflacją.
  • Możliwość uzyskania ulg podatkowych w podatku dochodowym czy podatku od nieruchomości.
  • Możliwość zaciągnięcia kredytu pod zabezpieczenie hipoteczne i „odmrożenie” tym samym włożonego kapitału.

Do podstawowych wad inwestowania w nieruchomości należą:

  • Niepodzielność inwestycji.
  • Konieczność zarządzania nieruchomościami.
  • Ryzyko inwestowania w nieruchomość.
  • Mała płynność nieruchomości.

Nieruchomość jako źródło uzyskiwania dochodu:

Dla konkretnego inwestora lokata kapitału w nieruchomości generuje trzy źródła dochodów:

  • Przepływ gotówki po opodatkowaniu, wynikający z rocznych dochodów z czynszów.
  • Dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamy, itp.).
  • Rewersję (zwrot) kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości (to cena sprzedaży pomniejszona o koszty transakcji, zamortyzowane saldo hipoteki, podatek od dochodu ze sprzedaży).

Inwestor, decydując się zainwestować na rynku nieruchomości, stoi przed wyborem segmentu tego rynku. Poszczególne nieruchomości są źródłem odmiennych korzyści. Źródłem dochodów niektórych nich są głównie wpływy z czynszów, w mniejszym stopniu spodziewany wzrost wartości. Przykładem takich nieruchomości są magazyny. Nieruchomości o charakterze centrów handlowych czy hoteli zapewniają dochód okresowy i wzrost wartości w czasie. Oznacza to, że sposób wykorzystania nieruchomości to jeden z najważniejszych czynników wpływających na dochodowość. Dochodowość każdej z nieruchomości może być oczywiście dodatkowo zróżnicowana w zależności od lokalizacji, podatności na remonty i modernizacje, indywidualnie wynegocjowanych stawek dzierżawy lub najmu.

Inwestora, który chce ulokować kapitał na rynku nieruchomości, interesuje nie tylko porównanie dochodowości poszczególnych rodzajów nieruchomości, ale również porównanie przeciętnej dochodowości nieruchomości z innymi instrumentami finansowymi, jak np. akcje czy obligacje. Badania wykazały, że w długich okresach na rozwiniętych rynkach kapitałowych, dochodowość z nieruchomości jest relatywnie niższa niż dochodowość z akcji, ale wyższa niż dochodowość z obligacji. W krótkich okresach proporcje te mogą być zmienne.

Nieruchomość jako instrument chroniący przed inflacją:

Wielu inwestorów uważa, że nieruchomość chroni zainwestowany kapitał finansowy przed inflacją. Ta rola jest szczególnie widoczna w okresach postępującej inflacji. Mało zużyte ekonomicznie nieruchomości nie tylko zachowują wartość realną, ale nawet wykazują jej wzrost. Ten wzrost jest wywołany gwałtownie zwiększającymi się kosztami budowy oraz wzrostem oprocentowania kredytu. To, że nieruchomość chroni kapitał przed inflacją, wyróżnia ja pozytywnie spośród innych instrumentów finansowych. Niektórzy ekonomiści uważają, że żaden z instrumentów finansowych tak dobrze nie pełni wymienionej funkcji.

Bliższa analiza pozwala ujawnić, że podatność na inflację zależy od rodzaju nieruchomości. Większa podatność cechuje nieruchomości przemysłowe i biurowe, gdzie występuje przewaga kosztów budowy w całkowitych kosztach przedsięwzięcia budowlanego. Ścisłe powiązanie między kosztami budowy i stopa inflacji powoduje, że również wartość rynkowa dotrzymuje w długim okresie kroku inflacji.

Ta cecha nieruchomości spowodowała, że te aktywa są chętnie włączane do portfeli inwestycyjnych inwestorów instytucjonalnych, zwłaszcza funduszy emerytalnych i firm ubezpieczeniowych. Instytucje te przyjmują środki ludności na długie okresu, starając się bez zwiększania ryzyka utrzymać wartość realną lokat.

Nieruchomość jako podstawa osiągania ulg podatkowych:

Zasadniczymi podatkami, które wpływają na decyzje inwestycyjne w nieruchomości, są podatek dochodowy, podatek od nieruchomości oraz od spadków i darowizn. Ustawodawcy w wielu krajach stosują ulgi podatkowe wpływając w ten sposób na ożywienie rynku nieruchomości. W wielu krajach inwestor uzyskuje dodatkowe odliczenia od podatku zaciągając kredyt hipoteczny. Płacone odsetki są kosztami, które podlegają odliczeniu. Umożliwia to zmniejszenie efektywnego kosztu kredytu.

Bardzo motywującą okazała się również ulga budowlana wprowadzona w 1991 roku.

Warto zwrócić uwagę, że wzrost podatków nie wywołałby proporcjonalnego spadku podaży i popytu, gdyż podaż i popyt na nieruchomości wykazują się małą elastycznością.

Nieruchomość jako podstawa zabezpieczenia kredytu:

Możliwość zaciągnięcia kredyty pod tzw. zabezpieczenie hipoteczne stanowi jedną z najważniejszych zalet nieruchomości jako lokaty kapitału. Poprzez instrument hipoteki właściciel „odmraża” wcześniej zainwestowany kapitał, przeznaczając go na inne cele inwestycyjne. Możliwość odmrożenia kapitału pozwala zatem inwestorowi powiększyć w szybkim tempie swoje inwestycje. W krajach wysoko rozwiniętych hipoteka jest uważana za pierwszorzędną formę zabezpieczenia.

Nieruchomość jako niepodzielny instrument finansowy:

Nieruchomość, w przeciwieństwie do innych instrumentów finansowych, jest dobrem niepodzielnym. Cecha ta w połączeniu z kapitałochłonnością wywołuje daleko idące konsekwencje, zarówno na etapie bezpośredniego inwestowania, jak i wycofywania się z inwestycji. Na etapie zakupu inwestor musi dysponować kapitałem o wysokiej wartości. Wysoka cena nieruchomości, zwłaszcza przemysłowych i komercyjnych powoduje, że większość nieruchomości jest dostępna tylko dla instytucji. Również na etapie wycofywania się z inwestycji, zwłaszcza w okresie recesji, przy sprzedaży dużych nieruchomości, wielu inwestorów zaniża cenę, aby znaleźć nabywcę.

Niepodzielność nieruchomości negatywnie wyróżnia nieruchomość spośród innych instrumentów finansowych, stanowiąc wadę tego kierunku inwestowania. Początkujący inwestor na giełdzie może dysponować kapitałem o wysokości kilkuset złotych – kiedy potrzebuje części tej kwoty, bez trudu odzyskuje ją poprzez sprzedaż potrzebnej liczny akcji. Nie musi sprzedawać całego pakietu. Tak samo może postąpić właściciel obligacji, wyrobów ze złota czy zbiorów malarstwa. Tylko doświadczony z odważny inwestor potrafi przezwyciężyć tę wadę lokowania kapitału w nieruchomości, wchodząc we współwłasność czy obciążając hipotekę nieruchomości.

Ryzyko inwestowania w nieruchomości:

Stopień ryzyka jest zróżnicowany w odniesieniu do poszczególnych instrumentów finansowych. Relatywnie niskie ryzyko inwestowania w nieruchomości w porównaniu z akcjami wynika zarówno a cech inwestycji nieruchomościowych, jak i niedoskonałości rynku. Wartości czynszowe są bardziej stabilne niż dochodowość spółek, dochód z nieruchomości jest bardziej pewny niż dywidendy, a wartości nieruchomości bardziej stabilne niż ceny akcji.

Każda decyzja inwestycyjna wiąże się z ryzykiem. Przy wyborze akcji jako instrumentu finansowego, ryzyko polega na możliwości otrzymania dywidendy i zmiany kursu akcji. Wybierając nieruchomość inwestor ponosi ryzyko na etapie wyboru lokalizacji inwestycji, decyzji, co do rodzaju nieruchomości, zawierania warunków umownych z przyszłymi użytkownikami. Od tych rozstrzygnięć zależy, czy inwestor osiągnie zakładany dochód i wzrost wartości kapitałowej nieruchomości oraz czy zaspokoi potrzebę prestiżu. Jednemu i drugiemu towarzyszyć będzie świadomość ryzyka względnego, czyli ryzyka kosztów alternatywnych. Dokonuje wyboru niszy, w której działa, zrezygnuje prawdopodobnie z innych alternatywnych rozwiązań, ale znajomość dochodów, jakie potencjalnie mógłby osiągnąć, będzie mu towarzyszyć przez cały czas.

Dla inwestora istotny jest relatywny poziom ryzyka decyzji inwestycyjnych w nieruchomości na tle innych instrumentów finansowych oraz różnica w poziomach ryzyka pomiędzy poszczególnymi rodzajami nieruchomości. Wyższy poziom ryzyka musi zostać nagrodzony wyższą dochodowością, poziom umiarkowany oznaczać będzie przeciętną dochodowość.

Nieruchomości, w porównaniu z innymi instrumentami, cechuje: dość wysoki poziom ryzyka płynności, relatywnie wysoki poziom ryzyka rynku, umiarkowany poziom ryzyka bankructwa, bardzo niski poziom ryzyka inflacji. Ogólny poziom ryzyka, w porównaniu z ryzykiem występującym przy inwestowaniu w inne instrumenty, oceniany jest jako średni.

Nieruchomość jako inwestycja aktywna, wymagająca zarządzania:

Inwestor, nabywający nieruchomość, musi być świadom, że wymaga ona – oprócz kapitału na etapie nabycia – również czasu, który jest potrzebny na zebranie i analizę danych z rynku, na prowadzenie negocjacji, a przede wszystkim na administrowanie. W przypadku nieruchomości inwestor musi doglądać budynek, podejmować decyzje dotyczące ulepszeń i restrukturyzacji, zbierać czynsz. Nabywają inne instrumenty, np. akcje, inwestor zarządza na etapie podejmowania decyzji sprzedaży czy akwizycji, ale w trakcie własności nie musi wykonywać codziennych działań.

Inwestor może zatrudnić zarządcę. Usługa ta nie zwolni go jednak z obowiązku zarządzania. Zarządca uprawniony jest bowiem jedynie do wypełniania czynność tzw. zwykłego zarządu, do których nie należą np. decyzje o obciążeniu nieruchomości prawami osób trzecich, decyzje remontowe czy modernizacyjne. Zarządca przygotowuje budżety nieruchomości, czyli plany finansowe, sporządza sprawozdania finansowe dla właściciela. Oba te dokumenty muszą być przez właściciela zaakceptowane.

Zarządzanie wymaga czasu i wysiłku ze strony inwestora. Jeżeli inwestor nie będzie aktywnie zarządzał, lecz przyjmie bierny styl zarządzania, jego inwestycja może okazać się przestarzała i stracić na wartości.

Podobne wpisy:

  1. Opłacalność inwestycji w nieruchomości
  2. Ryzyko inwestowania w nieruchomości
  3. Faza przedprojektowa inwestycji
  4. Pojęcie Inwestycji i Procesu Inwestycyjnego
  5. Przygotowanie inwestycji


Dodaj komentarz