Opłacalność inwestycji w nieruchomości

Celem analizy opłacalności inwestycji w nieruchomości jest określenie takiej sytuacji w której korzyści płynące z inwestycji przewyższą nakłady.  Takie cechy nieruchomości jak:

stałość ,trwałość w miejscu, różnorodność, niepodzielność, deficytowość, lokalizacja wysoka kapitałochłonność sprawiają, że decyzja o podjęciu inwestycji musi być głęboko przemyślana i przeanalizowana pod wieloma względami.

Na opłacalność inwestycji w nieruchomość ma wpływ wiele czynników:

–          lokalizacja,

–          stan techniczny,

–          stan prawny,

–          kształty architektoniczne,

–          kształt działki,

–          uzbrojenie,

–          warunki gruntowe itp.

Na wybór konkretnej lokalizacji ma wpływ wiele zróżnicowanych czynników. Mogą to być przykładowo:

–          ceny nieruchomości niezabudowanych

–          ceny nieruchomości budynkowych

–          dostępność rynkowa gruntów przeznaczonych do zabudowy

–          konieczność przestrzegania norm środowiskowych

–          ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

–          wysokość opłat i podatków lokalnych

–          dostęp do infrastruktury

–          łatwość uzyskania niezbędnych pozwoleń i decyzji

–          dostęp do sieci oraz węzłów transportowych i komunikacyjnych

–          rodzaj zabudowy najbliższych terenów

–          otoczenie społeczne

–          stan infrastruktury socjalnej

–          dostępność usług niezbędnych do utrzymania nieruchomości

–          aktywność gospodarcza otoczenia

–          funkcjonowanie instytucji finansowych

–          konkurencja na rynku nieruchomości i najmu

–          plany zagospodarowania przestrzennego

–          okres posiadania nieruchomości

–          oprocentowanie kredytów

–          przewidywane przepływy pieniężne

Różne są również przesłanki inwestycji:

–          sprzedaż spekulacyjna

–          przekształcenie i dalsza sprzedaż

–          aprecjacja wartości nieruchomości

–          możliwość czerpania dochodów w długim okresie  itp.

Nie należy także zapomnieć o uwzględnieniu ryzyka w ocenie opłacalności inwestycji.

Ryzyko to zagrożenie odstępstwa realnej sytuacji od zamierzeń, lub zagrożenie niewykonania sukcesu.

Ryzyko inwestowania w nieruchomości oznacza sytuację, w której co najmniej jeden ze składających się na nią elementów nie jest znany, ale znane jest prawdopodobieństwo jego występowania. Każda decyzja inwestycyjna wiąże się z ryzykiem. Wybierając nieruchomość jako obiekt inwestowania, inwestor ponosi ryzyko na etapie: wyboru lokalizacji inwestycji (ryzyko lokalizacyjne); decyzji co do rodzaju nieruchomości (ryzyko rynku); zawierania umów najmu, dzierżawy z przyszłymi użytkownikami (ryzyko najemcy); możliwości szybkiego wycofania się z inwestycji poprzez jej sprzedaż (ryzyko płynności); itp. Na tle innych instrumentów finansowych nieruchomość jest instrumentem o umiarkowanym poziomie ryzyka. Inwestowanie w nieruchomości odznacza się wyższym poziomem ryzyka niż inwestowanie w obligacje, niższym niż inwestowanie w akcje.
Generalnie ryzyko inwestowania można podzielić na systemowe (ogólnogospodarcze- wynikające z uwarunkowań systemu podatkowego, politycznego itp.) i niesystemowe.

Szczegółowo tematyka ryzyka opisana została w odpowiedzi na  pyt. 6.

Uwzględnienie ryzyka polega na wkalkulowanie go w obliczeniach stopy zwrotu.

Poziom ryzyka wpływa na wysokość zwrotu z inwestycji (stopa zwrotu nakładów inwestycyjnych). Umiarkowany poziom ryzyka oznacza umiarkowany zwrot.

Stopa zwrotu jest to wynagrodzenie dla inwestora za zaangażowanie kapitału w  nieruchomości czy inne instrumenty finansowe. Wyznaczana jest jako relacja rocznego dochodu z inwestycji do zaangażowanego kapitału. Wyraża tempo pomnażania wartości kapitału. Jej wysokość uwarunkowana jest geograficznie, historycznie i biologicznie – np. szybsze tempo pomnażania kapitału występuje w strefie śródziemnomorskiej niż w strefie podbiegunowej; w warunkach pokojowych niż w okresie wojny. Jedna z koncepcji ujmuje ją jako sumę czterech składników: realnej stopy procentowej (rr), stopy inflacji (ri), premii płynności (rip) i premii za ryzyko (rrp), czyli:

r = rr + ri + rip + rrp

Trzy pierwsze składniki wyrażają wynagrodzenia za czas, czyli za wyrzeczanie się bieżącej konsumpcji na rzecz przyszłych dochodów, czwarty za ryzyko, jakie inwestor ponosi inwestując w dany instrument finansowy. Wyznaczenie premii płynności i premii za ryzyko na rynku nieruchomości jest trudne. Inna koncepcja rozważa stopę zwrotu jako zwrot wyłożonego kapitału i zwrot na kapitale, czyli dochód z zainwestowanych środków. Suma powyższych elementów utożsamiana jest ze stopą kapitalizacji.

Zwrot na kapitale, czyli dochód z wyłożonego kapitału nazywany jest stopą dyskontową.

Stopa zwrotu nakładów inwestycyjnych -stosunek rocznego zysku z projektu inwestycyjnego do nakładów poniesionych na jego realizację. Wskaźnik ten wyraża rentowność określonej inwestycji jako procent przewidywanego zysku do kwoty zaangażowanego kapitału.

W ocenie finansowej przedsięwzięcia należy uwzględnić:

–          strukturę kapitału

–          zdolność do terminowej obsługi zadłużenia

–          wypłacalność

–          zdolność do generowania dostatecznych strumieni pieniężnych gwarantujących opłacalność projektu

–          okres zwrotu nakładów inwestycyjnych

–          wartość zaktualizowaną netto (NPV)

–          wewnętrzną stopę zwrotu (IRR)

–          analizę wskaźnikową w zakresie płynności, rentowności, zadłużenia

Do oceny opłacalności inwestycji można wykorzystać mierniki tradycyjne (statyczne) a także mierniki dynamiczne.

Wśród tradycyjnych największe znaczenie mają:

  • Okres zwrotu:

–          brutto

–          netto

–          brutto z kapitału własnego

–          netto z kapitału własnego

  • Stopa zwrotu:

–          stopa kapitalizacji

–          stopa zwrotu z kapitału własnego przed opodatkowaniem

–          stopa zwrotu po opodatkowaniu

  • Średnia stopa dochodu

–          średnia stopa dochodu operacyjnego netto

–          średnia stopa przepływów operacyjnych przed opodatkowaniem

–          średnia stopa przepływów operacyjnych po opodatkowaniu

  • Wskaźniki finansowe:

–          stopa pokrycia obsługi długu

–          stopa zadłużenia

–          udział kapitału własnego i kapitału obcego

–          stopa wydatków operacyjnych

i wiele innych w zależności od przesłanek inwestycyjnych.

Dynamiczne techniki oceny opłacalności inwestycji wykorzystują modele zdyskontowanych strumieni pieniężnych i znajdują zastosowanie także w wycenie wartości rynkowej nieruchomości. Nalezą do nich:

–          inwestycyjna wartość kapitału

–          wartość bieżąca netto

–          wskaźnik wartości zaktualizowanej

–          wartość końcowa netto

–          wewnętrzna stopa zwrotu

Oszczędności ulokowane w nieruchomość na pewno stanowią dobrą inwestycje, pod warunkiem, że zakup był dokładnie przemyślany i dokonaliśmy trafnego wyboru. Inwestowanie w nieruchomości obejmuje grunty, budynki mieszkalne, lokale użytkowe oraz budowle przemysłowe.

Rozpatrując nieruchomość jako przedmiot inwestycyjny, należy wziąć pod uwagę jej specyficzny charakter, odróżniający ją w znacznym stopniu od pozostałych dóbr inwestycyjnych. Przede wszystkim lokatę w te aktywa należy traktować jako długoterminową (zysku można oczekiwać po co najmniej 5, 6 latach) oraz wymagającą zaangażowania znacznych środków finansowych.

Lokowanie kapitału w tego rodzaju aktywach ma wiele zalet. Po pierwsze nieruchomość chroni ulokowany kapitał przed wpływem inflacji, przed utratą realnej wartości kapitału. Jest to wynikiem tego, iż w długim okresie czasu wartość nieruchomości rośnie na ogół w tempie co najmniej dorównującym inflacji. Ponadto nieruchomości są stabilnym źródłem uzyskiwania dochodów w postaci czynszów oraz źródłem uzyskania korzyści podatkowych. Dużym plusem jest również możliwość reinwestycji zamrożonego w nie kapitału dzięki zaciągnięciu kredytu hipotecznego.

Lokowanie w nieruchomości to jednak nie tylko same korzyści, ale również wady. Podstawową jest z pewnością ich niska płynność – szybka sprzedaż nieruchomości z reguły nie jest możliwa. Mała płynność nieruchomości znajduje swoje podłoże w wysokiej wartości nieruchomości, czego konsekwencją jest dostęp do tego rynku. Barierą wejścia jest bowiem wielkość posiadanego kapitału. Z tego też względu indywidualni inwestorzy rzadko mogą pozwolić sobie na inwestycje w nieruchomości komercyjne, których rynek zdominowany jest przede wszystkim przez bogatych inwestorów instytucjonalnych. Ponadto nabycie nieruchomości wymaga dużego nakładu czasu na znalezienie właściwego obiektu, to wiąże się również ze znacznymi kosztami. Wydatki ponoszone są m.in. na opłaty notarialne, skarbowe, wpis w księdze wieczystej itd. Poważną niedogodnością, szczególnie zresztą dla inwestorów indywidualnych, jest brak możliwości częściowego wycofania zaangażowanego w nieruchomości kapitału.

Lokując środki pieniężne w nieruchomościach należy wziąć pod uwagę sytuację gospodarczą i cykl koniunkturalny.

Potencjalny inwestor zainteresowany ulokowaniem środków pieniężnych na rynku nieruchomości powinien wziąć pod uwagę kilka cennych wskazówek:

  • osoby mało doświadczone powinny ostrożnie podejmować decyzje, szczególnie gdy dotyczą one nieruchomości mających w przyszłości przynieść zysk,
  • baczną uwagę należy zwrócić na lokalizację, która jest kluczowym czynnikiem powodzenia inwestycji,
  • gdy nieruchomość ma przynosić dochód z najmu, należy zapewnić odpowiedni standard potencjalnemu najemcy,
  • gdy nieruchomość ma przynieść zysk z późniejszej sprzedaży, warto wziąć pod uwagę nieruchomości, których na rynku nie jest zbyt dużo, które są oryginalne i zawsze będą budzić zainteresowanie,
  • warto korzystać z usług renomowanych pośredników i developerów.

Możliwości inwestowania na rynku nieruchomości jak widać są ogromne, jedyną przeszkodą jest tylko wielkość wolnych środków pieniężnych. Im większe tym oczywiście ciekawsze propozycje a co za tym idzie większe zyski w przyszłości.



1 Komentarz to “Opłacalność inwestycji w nieruchomości”

  1. maksym pisze:

    Żadna inwestycja nie daje takiego progu opłacalności co właśnie nieruchomość magazynowa – tutaj nie ma ryzyka, tak wygląda sytuacja w branży. Obserwujemy newsletter Jartomu, mamy kapitał i plany przejęcia nieruchomości. A co z tego wyjdzie, przekonamy się wkrótce…

Dodaj komentarz