Proces deweloperski
Analizy, Mechanizmy 0 komentarzy
Proces deweloperski składa się z następujących etapów:
- Feasibility Study – studium wykonalności
- Pozyskanie gruntu
- Opracowanie dokumentacji projektowej i uzyskanie pozwolenia na budowę
- Pozyskanie źródeł finansowania
- Realizacja inwestycji – etap budowy
- Marketing oraz sprzedaż/wynajem
- Działania operacyjne
Feasibility Study – Studium Wykonalności
Kluczowym elementem tej fazy procesu deweloperskiego jest analiza rynku – otoczenia, w którym deweloper będzie działał. Niezbędne jest tutaj zebranie informacji dotyczących trendów ekonomicznych, określenie źródeł popytu, przeprowadzenie wstępnych oszacowań ilościowych podaży, zbadanie konkurencji, dokonanie oceny lokalizacji, wpływu sąsiedztwa oraz określenie klimatu inwestycyjnego.
Na bazie tych wszystkich informacji deweloper szacuje ryzyko związane z realizacją przedsięwzięcia oraz określa kluczowe warunki rozwoju, takie jak regulacje prawne i procedury administracyjne, jakim będzie się musiał poddać czy też odziaływujące na jego inwestycje czynniki polityczne, środowiskowe lub też lokalizacyjne.
Elementem wieńczącym studium wykonalności jest analiza finansowa (ekonomiczna) przedsięwzięcia. Jest to swego rodzaju biznes plan, który ostatecznie pozwala odpowiedzieć na pytanie, czy inwestycja jest opłacalna. Z jednej strony bierze się tutaj pod uwagę wszystkie koszty inwestycyjne wraz z kosztami marketingowymi i finansowymi, a z drugiej przewidywany okres zwrotu i przychody, jakie będzie można czerpać z danej nieruchomości. Jeśli powyższa analiza potwierdza opłacalność badanej inwestycji deweloper przechodzi do kolejnego etapu zaangażowania.
Pozyskanie Gruntu
Sposób pozyskania gruntu w dużej mierze decyduje o kształcie budżetu. Możliwych jest tutaj kilka wariantów. Pierwszy z nich to zakup gruntu na własność lub też prawa użytkowania wieczystego. Jest to jednak rozwiązanie kosztowne i ryzykowne, wiążące się z zamrożeniem znacznego kapitału już na starcie procesu inwestycyjnego, dlatego też jest ono niechętnie stosowane przez deweloperów. Kolejna sytuacja to taka, w której deweloper w celu pozyskania gruntu wchodzi w partnerstwo – układ biznesowy z innym podmiotem. Polega on na założeniu spółki z właścicielem interesującego nas gruntu. Przykładem takiego działania mogą być partnerstwa deweloperów z miastem Poznań, w wyniku których powstały biurowce na placu Andersa, lub też będąca w toku inwestycja w miejscu dawnego kina „Bałtyk”. Jeszcze innym rozwiązaniem stosowanym przez deweloperów jest zawarcie umowy pomiędzy nim samym a właścicielem gruntu, na mocy której deweloper uzyskuje grunt za niewielką opłatą a w zamian, po ukończeniu inwestycji, jej część przekazuje byłemu właścicielowi gruntu na własność.
Opracowanie Dokumentacji Projektowej i Uzyskanie Pozwolenia Na Budowę
Na tym etapie bardzo ważnym elementem jest istnienie, lub też brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Sytuacja jest oczywiście dużo prostsza, jeśli posiadany przez dewelopera grunt ma aktualny MPZP. Wtedy bez żadnych wątpliwości można przystąpić do tworzenia projektu inwestycyjnego. W sytuacji braku MPZP, należy wystąpić do odpowiedniego urzędu o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jest ona wydawana w oparciu o zasadę sąsiedztwa, która zakłada, iż dana inwestycja jest możliwa do zrealizowania tylko wtedy, jeśli w jej pobliżu znajdują się nieruchomości o podobnym charakterze. Ważnym elementem, na który należy tutaj również zwrócić uwagę, jest procent zabudowy działki. Im jest on większy tym lepiej dla dewelopera.
Na dokumentację projektową składają się projekt ogólnobudowlany oraz projekty przyłączy takich jak gaz, woda, czy prąd, przy czym na każdy z nich potrzebne jest odrębne pozwolenie na budowę. Przy większych obiektach niezbędne są również projekty instalacji wewnętrznych.
Gdy posiadamy już pełen komplet dokumentacji projektowej udajemy się do właściwego terytorialnie organu samorządu terytorialnego i występujemy o pozwolenie na budowę. Wydawane jest ono w formie decyzji administracyjnej na podstawie przepisów prawa budowlanego. Rozpoczęcie budowy możliwe jest z chwilą uprawomocnienia się pozwolenia na budowę, czyli po upływie 14 dni, kiedy to decyzja administracyjna staje się ostateczna.
Pozyskanie Źródeł Finansowania
Finansowanie działalności deweloperskiej odbywa się z udziałem kapitałów własnych i obcych, pochodzących z różnorodnych źródeł. Wśród źródeł obcych decydujące znaczenie odgrywają kredyty krótko- i długoterminowe oraz przedpłaty klientów.
W przypadku stosowania kredytu, deweloper podpisuje z bankiem umowę kredytową na określoną kwotę, która następnie jest mu wypłacana w transzach, w określonych odstępach czasowych. Jest to korzystne zarówno dla dewelopera, który płaci odsetki tylko od tej części kredytu, która została uruchomiona, jak również dla banku, który kontroluje wydatkowanie powierzonych środków w poszczególnych etapach.
W sytuacji, w której deweloper wykorzystuje środki pochodzące z przedpłat klientów stosowany jest instrument zwany rachunkiem powierniczym, który ma na celu zabezpieczenie interesów klientów. Zamiast wpłacać pieniądze bezpośrednio na konto dewelopera, klient wpłaca je na rachunek powierniczy w banku, a ten kontroluje postęp prac budowlanych i systematycznie wypłaca deweloperowi środki z rachunku.
Niezwykle ciekawą możliwością finansowania jest również finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego na zasadach project finance.
Realizacja Inwestycji – Etap Budowy
Realizacja inwestycji może być przeprowadzona przez dewelopera lub też powierzona generalnemu wykonawcy pochodzącemu z zewnątrz. Gdy deweloper jest jednocześnie firmą wykonawczą, ma on własną ekipę i budowa znajduje się w jego gestii. Z reguły tyczy się to deweloperów, którzy mają korzenie budowlane i ta praktyka nie jest im obca. Istnieje również inna możliwość – deweloper jest przedsiębiorcą, który organizuje cały proces, a wykonanie prac budowlanych zleca na zewnątrz. W tym przypadku wyróżniamy sytuacje, w których:
a) Deweloper zleca generalne wykonawstwo innej firmie, tj. całokształt robót (firma natomiast zleca specjalistyczne przedsięwzięcia innym firmom).
b) Deweloper sam zatrudnia poszczególnych podwykonawców i organizuje przetargi na realizacje poszczególnych zadań.
Istotna jest w tym wypadku rola Project Managera, powoływanego przez dewelopera, który przede wszystkim dba o jakość usług wykonywanych przez generalnego wykonawcę. Project Manager może być osobą fizyczną lub też firmą pochodzącą z otoczenia wewnętrznego lub zewnętrznego, która w imieniu dewelopera nadzoruje poszczególne fazy etapu budowlanego, Do kompetencji PR należą m.in.: organizacja przetargów, nadzór robót, kontrolowanie budżetu, itp. Instytucja Project Managera wykorzystywana jest przy okazji większych inwestycji komercyjnych, dużo bardziej skomplikowanych aniżeli typowa mieszkaniówka.
Marketing Oraz Sprzedaż / Wynajem
Działania marketingowe bardzo często podejmowane są jeszcze przed rozpoczęciem fazy realizacji inwestycji lub podczas jej trwania. Deweloperzy posiłkują się na tym etapie specjalistycznymi agencjami reklamowymi, którym zlecają szeroko rozumiane działania marketingowe.
Działania Operacyjne
Działania operacyjne to przede wszystkim zarządzanie nieruchomością. Wyróżnić tutaj możemy dwa generalne podejścia:
- Deweloper sam zajmuje się zarządzaniem nieruchomością posiadając w swojej ekipie licencjonowanych zarządców nieruchomości
- Deweloper kończy swoją pracę nad wybudowana nieruchomością z chwilą sprzedaży, i nie zajmuje się jej zarządzaniem.
Podobne wpisy:
Dodaj komentarz
Reklama
