Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Decyzje dotyczące każdego rodzaju inwestycji podejmowane są w odniesieniu do pewnych kryteriów o charakterze ogólnym: opłacalność, koszt utraconych korzyści wynikający z zamrożenia pieniądza w czasie, ryzyko towarzyszące danej inwestycji. Każda inwestycja, w tym oczywiście inwestycja w nieruchomości stwarza ryzyko. Ryzyko jest bowiem nieodłączną cecha inwestowania. Wybierając nieruchomość jako obiekt inwestowania, inwestor ponosi ryzyko na etapie: wyboru lokalizacji inwestycji (ryzyko lokalizacyjne); decyzji co do rodzaju nieruchomości (ryzyko rynku); zawierania umów najmu, dzierżawy z przyszłymi użytkownikami (ryzyko najemcy); możliwości szybkiego wycofania się z inwestycji poprzez jej sprzedaż (ryzyko płynności); itp. Na tle innych instrumentów finansowych nieruchomość jest instrumentem o umiarkowanym poziomie ryzyka. Inwestowanie w nieruchomości odznacza się wyższym poziomem ryzyka niż inwestowanie w obligacje, niższym niż inwestowanie w akcje.

Ryzyko inwestowania w nieruchomości związane jest ściśle z ich specyfiką określoną przez następujące cechy:

-          Stałość miejsca rozumianą jako związanie z gruntem

-          Trwałość przejawiającą się bardzo długim okresem użytkowania

-          Różnorodność

-          Niepodzielność

-          Deficytowość

-          Duża kapitałochłonność stwarzając barierę wejścia i wyjścia

-          Długi okres zwrotu poniesionych nakładów inwestycyjnych

-          Unikalność przejawiająca się brakiem substytutów

-          Ograniczony obrót

Do najistotniejszych zalet nieruchomości jako obiektu inwestycji zaliczyć należy regularność dochodów, a także zdolność długoterminowego kreowania tych dochodów. Nie bez znaczenia jest również fakt bezpieczeństwa inwestycji w nieruchomości. Bezpieczeństwa rozumianego w sensie ograniczonego ryzyka poniesienia straty z tytuły realizowanej inwestycji, jak i w sensie bardziej powszechnym, czyli utraty przedmiotu inwestycji, np. na skutek kradzieży.

Wadami nieruchomości jako przedmiotu inwestycji są natomiast niepodzielność kapitału, bariery szybkiego wyjścia z inwestycji, konieczność ponoszenia nakładów na utrzymanie nieruchomości  w stanie niepogorszonym.

F. Knight definiuje ryzyko jako ewentualność zaistnienia odchylenia od stanu planowanego, którą można obliczyć za pomocą rachunku prawdopodobieństwa. O niepewności z kolei mówimy, kiedy możliwości takiego odchylenia nie można obliczyć.

W literaturze ekonomicznej spotyka się różne klasyfikacje ryzyka. W przypadku inwestycji w nieruchomości można zidentyfikować m.in. następujące nośniki ryzyka:

• Ryzyko niedywersyfikowalne

-          ryzyko rynku nieruchomości

-          ryzyko zmian polityki finansowej na rynku nieruchomości

-          ryzyko zmian prawa dotyczącego nieruchomości

-          ryzyko zmian kosztów transakcji

-          ryzyko niestabilności podatkowej

• Ryzyko dywersyfikowalne

-          ryzyko nieuzyskania dochodów

-          ryzyko związane z lokalizacją nieruchomości

-          ryzyko związane ze strukturą nieruchomości

-          ryzyko związane ze stanem technicznym nieruchomości

-          ryzyko związane z jakością nieruchomości (np. funkcjonalność, nowoczesność)

-          ryzyko związane ze stanem prawnym nieruchomości

-          ryzyko niezrealizowania oczekiwanej stopy zwrotu

-          ryzyko związane z amortyzacją nieruchomości

Podobne wpisy:

1. Opłacalność inwestowania w nieruchomości na tle innych inwestycji
2. Opłacalność inwestycji w nieruchomości
3. Inwestycje jako czynnik rozwoju lokalnego
4. Podział nieruchomości z punktu widzenia pełnionej funkcji
5. Specyfika nieruchomości