Rzeczoznawcy w Polsce

Po przeczytaniu niezwykle interesującego artykułu naszego świetnego kolegi z Chicago (serdeczne pozdrowienia dla Jasia Budza!) okazuje się, że dobrze zorganizowany od ponad 100 lat nowoczesny rynek nieruchomości w USA ma swoje poważne problemy na styku klient-pośrednik-rzeczoznawca. A jak to jest u nas ?

Otóż polski rynek nieruchomości jest znacznie młodszy, a w konsekwencji gorzej zorganizowany i mniej przejrzysty. Amerykańscy pośrednicy i rzeczoznawcy mogą na wiele spraw narzekać, ale mają bardzo dobrą informację rynkową na szczeblu lokalnym, stanowym i federalnym. Wszystkie szczeble władzy w USA traktują rynek nieruchomości jako jedną z najważniejszych dziedzin gospodarki narodowej. Jak ważna jest to dziedzina możemy obserwować na bieżąco. Kryzys amerykańskiego rynku nieruchomości, który rozpoczął się w roku 2007, trwa do dzisiaj  (o czym między wierszami pisze John Buz) wstrząsnął gospodarką USA i rozlał się na cały świat. Wracając do meritum, amerykańskie instytucje rządowe niezwykle poważnie traktują rynek nieruchomości, przeznaczają duże środki na badania i generują wiarygodną i rzetelną informację rynkową, bez której amerykańscy specjaliści rynku nieruchomości nie byliby w stanie pracować.

Polski rynek cierpi na brak rzetelnej i wiarygodnej informacji o transakcjach, które są zawierane na rynkach poszczególnych regionów, miast i terenów wiejskich. Ministerstwo Infrastruktury w swoich zadaniach statutowych ma obowiązek badania  rynku nieruchomości i generowania informacji rynkowej. Podobnie samorządy terytorialne na szczeblu starostw powiatowych są zobowiązane do gromadzenia danych rynkowych, przetwarzania ich i generowania informacji rynkowej. Jako doświadczony rzeczoznawca majątkowy z całą stanowczością stwierdzam, że Ministerstwo Infrastruktury praktycznie nie robi nic w zakresie badania rynku nieruchomości, a samorządy terytorialne owszem prowadzą zbiory danych transakcyjnych, lecz ich jakość jest poniżej wszelkiej krytyki. Poza podstawową statystyką nie można się oprzeć na tych zbiorach w żaden sposób. Brak rzetelnej instytucjonalnej informacji rynkowej w Polsce to główny i bardzo głęboki problem polskich rzeczoznawców i pośredników. Taka sytuacja prowadzi do fatalnych następstw. Błądzący we mgle rzeczoznawcy wyceniają te same nieruchomości na drastycznie różnych poziomach. Nierzadko zdarzają się operaty sporządzone przez różnych rzeczoznawców, w których wartość tej samej nieruchomości  różni się dwukrotnie, a nawet więcej. Pomijam wątki kryminalne, bo i takie się zdarzają, jednak rzetelnie wyceniający rzeczoznawcy napotykają na takie problemy właśnie z powodu braku przejrzystości rynku i szczątkowych informacji o transakcjach. Wśród polskich rzeczoznawców występuje też bardzo charakterystyczne i groźne zjawisko zawyżania bądź zaniżania wartości wycenianych nieruchomości, w przypadkach w których rzeczoznawcy działają  na zlecenie instytucji państwowych i gminnych.  Znam przypadki, w których te same nieruchomości osób prywatnych zostały wycenione na zlecenie wojewody na poziomie x, a na zlecenie gminy  na 2x. Pytanie dlaczego? Otóż rzeczoznawcy na zlecenie wojewody wyceniali nieruchomość w procesie wywłaszczeniowym, a więc jej właściciel miał dostać odszkodowanie od skarbu Państwa. Natomiast inni rzeczoznawcy wyceniali wcześniej tą samą  nieruchomość w procesie ustalania opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania, a więc właściciel miał płacić do kasy gminy.  Jest to coraz częściej występujące zjawisko spolegliwości rzeczoznawców wobec instytucji rządowych i gminnych.

W jakimś sensie jest to wytłumaczalne, bo w sytuacji konfliktowej, kiedy po jednej stronie stoi zorganizowany urząd państwowy z wyspecjalizowanymi urzędnikami i prawnikami, a z drugiej strony osoba fizyczna, to wybiera się stronę silniejszego.  Nie bez znaczenia jest także to, że urząd zleca i urząd płaci za operat rzeczoznawcy, następnie ten sam urząd podstawie operatu rzeczoznawcy wydaje decyzję administracyjną i płaci odszkodowanie lub kasuje opłaty adiacenckie, planistyczne i wieczystego użytkowania i co tam jeszcze. Jest to sytuacja patologiczna i temat na odrębny polemiczny artykuł. Tym mocnym akcentem kończę swój polski komentarz do artykułu amerykańskiego przyjaciela życząc jak najszybszego zakończenia kryzysu w USA, bo jeśli rynek amerykański ruszy do przodu, to bez najmniejszych wątpliwości ruszy za nim cały świat.

Autor artykułu:

Aleksander Scheller Pośrednik i Rzeczoznawca Majątkowy Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w latach 2006 - 2010

Podobne wpisy:

1. Odnowa zabytków w Polsce
2. Cechy Rynku Nieruchomości
3. Nieruchomości w USA w 2010 roku.