Specyfika nieruchomości
Prawne 0 komentarzy
Nieruchomość, na tle innych dóbr, odznacza się znaczną specyfiką. Posiada ona szereg odmiennych cech fizycznych, ekonomicznych i instytucjonalno-prawnych; są one ważne dla zrozumienia istoty nieruchomości. Cechy te są często z sobą powiązane, decydując o odmienności nieruchomości.
Do cech fizycznych nieruchomości zaliczamy:
- Złożoność fizyczna. Nieruchomość jest złożona – składa się z wielu elementów. Zgodnie z definicją prawną nieruchomość jest to grunt. Elementem składowym nieruchomości są również budynki, budowle, zasadzenia wieloletnie i inne rośliny. Złożony charakter nieruchomości komplikuje jej analizę, gdyż cechy poszczególnych elementów składowych nieruchomości są odmienne.
- Stałość w miejscu. Zarówno ziemia, jak i produkt budowlany są nieruchome. Przemieszczanie budynków lub innych konstrukcji należy do rzadkości, wizja miast przyszłości z wydzielonymi terenami uzbrojonymi i ruchomymi budynkami czy mieszkaniami jest odległa.
- Trwałość. Trwałość dotyczy przede wszystkim ziemi, która jest wieczna. Fizyczna niezniszczalność powoduje, że jest ona postrzegana jako lokata kapitału, nie oznacza ona ekonomicznej trwałości – wartość ziemi na ogół rośnie wraz z upływem czasu. W szczególnych warunkach, na skutek negatywnych zmian w otoczeniu, wartość może spadać, malejąc nawet do zera, i z powodu zanieczyszczeń przyjąć tzw. wartość negatywną. Budynki i budowle nie są niezniszczalne, podlegają zużyciu i wymagają nakładów na remont, likwidujących przejawy zużycia fizycznego, oraz nakładów na modernizację. Ale na tle innych wytworów pracy człowieka, budynki i budowle cechuje relatywnie wysoka trwałość, sięgająca od kilkudziesięciu do kilkuset lat.
- Różnorodność. Każda nieruchomość gruntowa jest inna pod względem położenia, wielkości i kształtu. Również budynki i budowle różnią się, podnosząc różnorodność nieruchomości. Każdy z budynków posiada indywidualny charakter.
- Niepodzielność. Nieruchomość jest niepodzielna ze swej istoty. Nie chodzi tu o niepodzielność w sensie geodezyjnym. Cecha ta dotyczy głównie niepodzielności kapitał, ulokowanego w nieruchomość ( trudność odzyskania cząstek kapitału, jaką np. posiada właściciel portfela akcji czy obligacji), a także niepodzielności kubaturowe i fizyczne (nierozerwalny charakter budynku z gruntem).
Do cech ekonomicznych nieruchomości zaliczamy:
- Rzadkość (deficytowość). Rzadkość oznacza ograniczoną podaż uzbrojonych terenów miejskich. Podaż ziemi jest ustalona przez naturę i nie może być dowolnie zmieniana. Deficyt może dotyczyć w szczególności nieruchomości gruntowych o wysokiej jakości i dobrej lokalizacji. Cecha deficytowości dotyczy głównie krótkiego okresu. W długim okresie podaż nieruchomości gruntowych o określonych cechach można zwiększyć dokonując dodatkowych nakładów inwestycyjnych. Zwiększenie liczby w krótkim okresie nie jest możliwe, ich przyrost zawsze wymagać będzie wysokich nakładów inwestycyjnych i czasu niezbędnego do ich realizacji. Deficytowość niesie istotne konsekwencje – powoduje fluktuację wartości nieruchomości. W okresach, w których zapotrzebowanie na grunty i budynki nie jest wysokie, maleje wartość; gdy popyt wzrasta, wartość rośnie.
- Lokalizacja. Lokalizacja obejmuje zarówno położenie fizyczne, jak i położenie ekonomiczne, które ma zdecydowanie większe znaczenie. Obejmuje ono dostępność usług, zakładów użyteczności publicznej i środków komunikacji lokalnej, czy położenie centrów handlowych i produkcyjnych. Rezultatem położenia, głównie ekonomicznego, jest sposób użytkowania nieruchomości gruntowej i budynkowej oraz zmiany tego sposobu. W efekcie podobne pod innymi względami nieruchomości mogą mieć inny sposób użytkowania i inną wartość.
- Współzależność. Na poziom wartości nieruchomości i jej zmiany istotny wpływ wywiera współzależność. Cecha ta przejawia się we wzajemnej interakcji sposobów użytkowania, dokonywanych zmian i w rezultacie wartości nieruchomości. Powoduje ona ukształtowanie się „lepszych” lub „gorszych” obszarów dla danego sposobu użytkowania, np. wybudowanie moteli i restauracji przy ruchliwej autostradzie, a następnie zbudowanie drobi objazdowej, zmniejsza dostępność do danej nieruchomości. W efekcie jakość samego gruntu i zabudowy może mieć drugorzędny wpływ na wartość. Silny wpływ współzależności można zaobserwować dla nieruchomości handlowych – większość sklepów korzysta nawzajem ze związków między sobą, przekazując sobie klientów. Lokalizacje najważniejszych handlowców przyciągają innych, powodując powstanie ciągu handlowego.
- Duża kapitałochłonność. Nabycie nieruchomości gruntowej, jako dobra rzadkiego i niezniszczalnego, jak również wzniesienie obiektów budowlanych, wymaga wysokich nakładów. Nieruchomości są kapitałochłonne nie tylko na etapie kupna i zabudowy, ale także utrzymania stanu technicznego obiektów budowlanych – wymagają znacznych nakładów na konserwację i remonty. Konsekwencją wysokiej kapitałochłonności jest konieczność włączenia zewnętrznego zasilania finansowego w postaci kredytu na etapie realizacji, długi okres zwrotu wyłożonych nakładów, relatywnie długi okres trwałości ekonomicznej. Utrzymanie trwałości ekonomicznej wymaga ponoszenia nakładów modernizacyjnych na likwidację zużycia wywołanego postępem techniczno – ekonomicznym.
- Mała płynność. Mała płynność z jaką nieruchomość może zostać zamieniona na gotówkę za jej cenę rynkową lub cenę zbliżoną do niej. Nieruchomość na tle innych lokat kapitału nie jest płynna. Decydują o tym wysokie koszty przeniesienia wartości, obejmujące opłatę skarbową, opłatę notarialną, wpis do księgi wieczystej, prowizja dla pośrednika, oraz mała pokupność, która przejawia się w małej liczbie potencjalnych nabywców inwestycji i trudności, z jaką można się z nimi skontaktować. Nieruchomość jest zbywalna, ale przy dużej kapitałochłonności inwestycji, liczba potencjalnych nabywców jest mała; jest ona mniej pokupna w porównaniu z obligacjami i akcjami.
Dowodem specyfiki nieruchomości są również jej cechy instytucjonalno-prawne. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga stworzenia całego otoczenia prawnego, regulującego cykl życia nieruchomości – od fazy projektowania poprzez realizację, obrót, eksploatację aż do fazy wycofania z eksploatacji.
Podobne wpisy:
Dodaj komentarz
Reklama
